PLUS VALUE RESIDENCE PRINCIPALE OU SECONDAIRE ?

"Le régime de taxation des plus-values immobilières à compter du 25/8/2011 a créé une insécurité juridique ..
L'ETAT N'A PAS DE PAROLE ET REVIENT SANS CESSE SUR SES ENGAGEMENTS;.
Avant 2004- Du 1er janvier 1977 au 1 janvier 2004 un régime de taxation des plus-values immobilières STABLE a subsisté.
Schématiquement ;pendant cette période , un régime court terme s’appliquait pour les cessions dans le délai de deux ans et au-delà le régime long terme se traduisait par un abattement de 5 % sur la plus-value par année de détention outre la prise en compte d’un coefficient d’érosion monétaire sur la valeur d’acquisition et des travaux. L’exonération était donc acquise au bout de 22 ans .
Du 1/1/2004 à 25/8/20011 (brève période).Le législateur a modifié ce régime en distinguant court terme pour les 5 premières années et long terme au- delà avec abattement de 10 % par an après 5 ans, soit exonération au bout de 15 ans (prise en compte des travaux et frais d’acquisition notamment frais de succession , mais pas de l’érosion monétaire.
A compter du 25/8/2011 . Pour les apports ou acquisitions par des SCI et du 1er février 2012 pour les cessions un abattement variable de 2 % , 4 % et 8 % suivant les années sera appliquées aux plus-values taxables de façon à obtenir une exonération au bout de 30 ans ( la taxation frappera encore 60 % de la plus-value au bout de 20 ans !)
3 régimes se succèdent en moins de 8 ans !
La motivation et la philosophie générale de ce dernier « mouvement intempestif de législation » est essentiellement budgétaire pour tenter d’enrayer la dégradation des finances publiques. Cette modification s’affranchit des considérations de stabilité juridiques essentielles au bon fonctionnement d’une société pour que le citoyen soit convaincu de la nécessité de respecter les lois dès lors que l’Etat respecte ses droits et qu’en fait il n’ait pas le sentiment qu’en fonction des nécessités il est simplement le mouton à tondre .
Ce n’est pas faire appel à la « désobéissance civique » que d’informer sur les moyens de résister par tous moyens légaux à cette aberration législative et d’y faire échec . Ce changement ne tend aucunement compte de la réalité économique ( pas de prise en charge des frais financiers d’emprunt ni du coefficient d’érosion monétaire , ni de la perte avec le temps des justificatifs pouvant réduire la taxation) .
En effet combien de propriétaires ont jetés leurs factures de travaux dès lors que le délai de possession de 15 ans était acquit ? L’ancien régime exonérant les cessions de plus de 15 ans , pourquoi garder les factures au-delà du 25/8/2011 et avant  ? .
Ainsi ou est l’équité de taxer éventuellement dans le futur les « pauvres contribuables » qui cèderont des biens acquit depuis moins de 30 ans et depuis plus de 15 ans au 25/8/2011 et qui n’auront pas conservé leurs factures de travaux ? Le terme iniquité s’applique effectivement en pareil cas.

Suivez les conseils de M.ESSEL , « INDIGNEZ VOUS » et « REAGISSEZ »
Il faut donc que tous soient avertis des moyens de faire échec au moins partiellement à cette « machination » fiscalo- budgétaire.
Je me limiterais dans un 1er temps à vous évoquer 2 pistes .
Ce n’est pas une incitation à l’incivisme que de se défendre contre de telles mesures qui conduisent à un abus de ses prérogatives régalienne par l’Etat, dont le seul objectif est de combler le trou dans ses caisses sans procéder à une analyse prospective à long terme des décisions qu’il prend et de leur impact négatif au regard de l ‘équité. .
Qui pense encore que la situation dans laquelle, le marché immobilier va être plongé au 1/2/2012 ne donnera pas lieu ENCORE à court ou moyen terme à une révision des excès commis dans cette nouvelle réglementation ?
.I- Vous avez des enfants , vous êtes relativement peu âgés ( moins de 70 ans) .
Faites donation en pleine propriété à vos enfants ( des modulations sont possibles en gardant l’usufruit et en calculant l’impact fiscal) .
Par exemple vous possédez un bien acquis depuis moins de 15 ans ( reste un délai de 15 ans encore ) que vous aviez l’intention de vendre et la valeur de ce bien si vous avez un enfant ne dépasse pas 160 000 € ( 320 000 € pour 2 enfants 480 000 € pour 3 enfants etc…).
Vous faites donation pour cette valeur inférieure au montant des abattements et vous ne subissez aucun impôt de donation , seuls les honoraires du notaire sont dus pour environ 1,3 % de la valeur du bien donné . Vos enfants font la vente au même prix donc exonérée.
Conclusion pas de taxation à 33 1/3 % de la plus- value.
Bien entendu si vous souhaitez retrouver votre argent que vous restituerons vos enfants , il est nécessaire d’avoir une confiance sans limite en eux ou de pouvoir leur imposer de tenir leur parole en fonction du patrimoine qui vous reste et qui ne leur serait pas acquit si facilement en cas d’ingratitude .
II- RÉSIDENCE PRINCIPALE.
Vous pouvez présenter des arguments ou prendre le temps pour que le bien vendu soit considéré comme votre résidence principale. (Cette cession est exonérée)
Le BOI 8M-1-04 n°7 du 14 janvier 2004 fiche n°2 page 11 section 1 § 3 à 8 , considère comme résidences principales au sens du 1° du II de l'article 150 U du CGI, les immeubles ou parties d'immeubles constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire .
Cette notion ne permet pas de retenir le lieu de dépôt de la dernière déclaration de revenus comme domicile dès lors que celui-ci peut avoir changé depuis ..
La Résidence habituelle doit s'entendre du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l'année. Il s'agit d'une question de fait qu'il appartient à l'administration d'apprécier , sous le contrôle du juge de l'impôt.
La Résidence effective.ne permet pas de retenir un logement qui n’est utilisé que de façon temporaire ou épisodique. Lorsqu'un doute subsiste, le contribuable est tenu de prouver par tous moyens l'effectivité de la résidence.
En conclusion il doit s’agir du centre de vos intérêts professionnels et matériels.
1er moyen : Dès lors que les textes NE PREVOIENT AUCUNE CONDITION DE DUREE D’affectation à la résidence principale ( 6 mois ou moins suffisent), l’exonération est acquise si vous prenez toutes les précautions pour déclarer aux tiers cette résidence dont vous envisagez la vente comme votre résidence principale. Il vous appartiendra par exemple de domicilier à cette adresse vos comptes bancaires ( l’administration a accès à un fichier central dénommé FICOBA qui recense tous les comptes bancaires et qui ne pourra réfuter que vous avez déclaré vos comptes en résidence principale à cette adresse).
2ème moyen de loin le plus efficace : Si vous avez le temps d’attendre un peu , déposez votre dernière déclaration de revenus au centre des impôts du ressort du lieu du bien dont vous envisagez la cession . Ce moyen est imparable, il faudrait pour y faire échec que l’administration utilise la procédure de répression des abus de droits qui est utilisée à peine 100 fois par an en France pour des affaires à enjeu fiscal important et qui est une procédure lourde ….pour l’administration , source de nombreuses erreur de procédure.
3ème moyen : Multipliez les déclarations aux tiers indiquant votre changement de résidence au lieu du bien vendu dès lors que votre dernière déclaration n’y a pas été déposée . Par exemple il existe un service public sur internet ou vous pouvez déclarer votre changement d’adresse en une seule fois à tous les organismes …sociaux , impôts , Trésor . Administrations diverses etc…)Rien ne vous interdit de décider de changer de domicile après la date de dépôt de votre dernière déclaration. Par exemple déclaration Juin 2011 , changement déclaré septembre 2011 et vente janvier 2012 .

Francis Le POIZAT Avocat au barreau de Tarascon
04 90 90 64 24 ou 06 71 10 87 51 e-mail : francis.le-poizat@live.fr
francislepoizat.blogspot.com"

TAXE SUR LES SALAIRES SUR LES EMPLOYES DE MAISON

L'ETAT EST EN FAILLITE !!!

de nombreux employeurs d'employés de maison reçoivent en ce moment injonction de payer une curieuse et ancienne taxe tombée en désuétude conduisant à leur réclamer environ 10 % pour simplifier sur les salaires bruts versés .

Cette taxe destinée en fait aux entreprises non assujetties à TVA concerne donc aussi les employeurs PRIVES

Il n'est pas rare que suivant leur situation de fortune certains contribuables s'assurent ainsi les services d'une femme de ménage et d'un jardinier ou autre serviteur et pourquoi pas plusieurs contribuant ainsi à la résorption du chômage .

GARE AU LOUP : celui-ci s'est réveillé et nonobstant les annonces fracassantes du pouvoir actuel qui perd totalement pied avec les réalités  et malgré les annonces fracassantes sur l'effort de compétitivité qu'il entend développer envers les entreprises et afin d'encourager l'emploi  , il taxe , relaxe et surtaxe à bras raccourci.

RESULTAT : Une taxe jamais réclamée  car les anciens gérants de l'Etat avaient le sens pratique est mise en recouvrement en renchérissant de 10 % le coût du travail et en dissuadant les particuliers à employer "officiellement" du personnel.

VIVE LE BLACK , l'ETAT vous y encourage .

Cerise sur le gâteau , "les riches sont tous des pourris car ils ont du pognons et les autre pas" :" il faut qu'ils paient" comme disaient MARX à la philosophie dépassée  ( je plaisante amèrement  bien entendu) .

Ainsi si les riches ont de l'argent et  ils le dépensent notamment en emplois et si par malheur certains ont plusieurs résidences   ( les salauds) l'administration fiscale taxe sur les salaires versés dès dépassement du 1er emploi globalement alors que légalement un emploi par "établissement" soit par "domicile" ne donne pas lieu à taxation .

les réclamations des contribuables concernés vont pleuvoir car un curieux "gugusse " à la direction des finances publiques à décrété à lui seul que les services de base du fisc devaient se lancer dans cette chasse à l'employeur donc à l'emploi .

TOUS AU CHOMAGE et le problème sera résolu .

Bien entendu le contentieux fiscal aussi va pleuvoir

Notez que je suis à votre service  comme tout requin veut profiter des reliefs du festin d'un autre .

 

Taxe sur les logements vacants : ATTENTION AUX FOUS FISCAUX "FF" !

GARE AU LOUP ET AU RACKET FISCAL :

En ce moment d'innombrables concitoyens reçoivent une taxe sur les logements vacants dans certaines zones de notre territoire.

Cette taxe n'est pas due sur les résidences secondaires ( même à Paris)  faisant l'objet d'une taxe d'habitation )

En fait elle n'est due que pour les logements vacants VIDES de MEUBLES .

cela étant , si par malheur vous recevez une telle taxe en ce moment , vous avez le choix .

1 - Vous acceptez le principe et vous payez , mais vous demandez le remboursement de la TH ( taxe d'habitation )

2 - Soit vous refusez parce que vous êtes assujettis TH et vous réclamez en joignant votre avis TH et surtout ne contestez pas en disant que le logement n'est pas meublé . Si tel est le cas retour à la case départ , exonération TH car logement non meublé.

QUE S'EST-IL PASSE EN FAIT AU NIVEAU DE L'ETAT ?

LES CAISSES SONT VIDES IL FAUT LES REMPLIR PAR TOUS MOYENS ;

les services ont donc eu pour consigne de réclamer la taxe sur les logements vacants à tous les contribuables dont le bien en cause ne constitue pas sa résidence principale .

SIMPLISTE ? OUI MAIS EFFICACE !

Des millions d'euros entrent dans les caisses de l'Etat actuellement en toute illégalité .

ENTREZ EN VEILLE ET REAGISSEZ ET REVOLTEZ-VOUS COMME DISAIT STEPHANE ESSEL

Taxation des plus values immobilières

Le régime de taxation des plus-values immobilières à compter du 25/8/2011 et insécurité juridique créée.

Avant 2004- Du 1^er janvier 1977 au 1 janvier 2004 un régime de taxation des plus-values immobilières STABLE a subsisté.

Schématiquement ;pendant cette période , un régime court terme s’appliquait pour les cessions dans le délai de deux ans et au-delà le régime long terme se traduisait par un abattement de   5 % sur la plus-value par année de détention outre la prise en compte d’un coefficient d’érosion monétaire sur la valeur d’acquisition et des travaux. L’exonération était donc acquise au bout de 22 ans .

Du 1/1/2004 à 25/8/20011 (brève période).Le législateur a modifié ce régime en distinguant court terme pour les 5 premières années et long terme au- delà avec abattement de 10 % par an après 5 ans,  soit exonération au bout de 15 ans (prise en compte des travaux et frais d’acquisition notamment frais de succession , mais pas de l’érosion monétaire.

A compter du 25/8/2011 .  Pour les apports ou acquisitions par des SCI et du 1^er février 2012 pour les cessions un abattement variable de 2 % , 4 % et 8 % suivant les années sera appliquées aux plus-values taxables de façon à obtenir une exonération au bout de 30 ans  ( la taxation frappera encore 60 % de la plus-value au bout de 20 ans !)

3 régimes se succèdent en moins de 8 ans !

La motivation et la philosophie générale de ce dernier « mouvement intempestif de législation » est essentiellement budgétaire pour tenter d’enrayer la dégradation des finances publiques. Cette modification s’affranchit des considérations de stabilité juridiques essentielles au bon fonctionnement d’une société pour que le citoyen soit convaincu de la nécessité de respecter les lois dès lors que l’Etat respecte ses droits et qu’en fait il n’ait pas le sentiment qu’en fonction des nécessités il est simplement le mouton à tondre .

Ce n’est pas faire appel à la « désobéissance civique » que d’informer sur les moyens de   résister par tous moyens légaux à cette aberration législative et d’y faire échec . Ce changement ne tend aucunement compte de la réalité économique ( pas de prise en charge des frais financiers d’emprunt ni du coefficient d’érosion monétaire , ni de la perte avec le temps des justificatifs pouvant réduire la taxation) .

En effet combien de propriétaires ont jetés leurs factures de travaux dès lors que le délai de possession de 15 ans était acquit ? L’ancien régime exonérant les cessions de plus de 15 ans , pourquoi garder les factures au-delà du 25/8/2011 et avant  ? .

Ainsi ou est l’équité de taxer éventuellement dans le futur les « pauvres contribuables » qui cèderont des biens acquit depuis moins de 30 ans et depuis plus de 15 ans au 25/8/2011 et qui n’auront pas conservé leurs factures de travaux ? Le terme iniquité s’applique effectivement en pareil cas.

 

Suivez les conseils de M.ESSEL , « INDIGNEZ VOUS » et « REAGISSEZ »

Il faut donc que tous soient avertis des moyens de faire échec au moins partiellement à cette « machination » fiscalo- budgétaire.

Je me limiterais dans un 1^er temps à vous évoquer 2 pistes .

Ce n’est pas une incitation à l’incivisme que de se défendre contre de telles mesures qui conduisent à un abus de ses prérogatives régalienne par l’Etat, dont le seul objectif est de combler le trou dans ses caisses sans procéder à une analyse prospective à long terme des décisions qu’il prend et de leur impact négatif au regard de l ‘équité. .

Qui pense encore que la situation dans laquelle, le marché immobilier va être plongé au 1/2/2012 ne donnera pas lieu ENCORE à court ou moyen terme à une révision des excès commis dans cette nouvelle réglementation ?

.I- Vous avez des enfants , vous êtes relativement peu âgés ( moins de 70 ans) .

Faites donation en pleine propriété à vos enfants ( des modulations sont possibles en gardant l’usufruit et en calculant l’impact fiscal)  .

Par exemple vous possédez un bien acquis depuis moins de 15 ans ( reste un délai de 15 ans encore ) que vous aviez l’intention de vendre et la valeur de ce  bien si vous avez un enfant ne dépasse pas 160 000 € ( 320 000 € pour 2 enfants 480 000 € pour 3 enfants etc…).

Vous faites donation pour cette valeur inférieure au montant des abattements et vous ne subissez aucun impôt de donation , seuls les honoraires du notaire sont dus pour environ 1,3 % de la valeur du bien donné . Vos enfants font la vente au même prix donc exonérée.

Conclusion pas de taxation à 33 1/3 % de la plus- value.

Bien entendu si vous souhaitez retrouver votre argent que vous restituerons vos enfants , il est nécessaire d’avoir une confiance sans limite en eux ou de pouvoir leur imposer de tenir leur parole en fonction du patrimoine qui vous reste et qui ne leur serait pas acquit si facilement en cas d’ingratitude . 

 II- RÉSIDENCE PRINCIPALE.

Vous pouvez présenter des arguments ou prendre le temps pour que le bien vendu soit considéré comme votre résidence principale. (Cette cession est  exonérée)

Le BOI 8M-1-04 n°7 du 14 janvier 2004 fiche n°2 page 11 section 1 § 3 à 8 , considère comme résidences principales au sens du 1° du II de l'article 150 U du CGI, les immeubles ou parties d'immeubles constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire .

Cette notion ne permet pas de retenir le lieu de dépôt de la dernière déclaration de revenus comme domicile dès lors que celui-ci peut avoir changé depuis ..

La Résidence habituelle  doit s'entendre du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l'année. Il s'agit d'une question de fait qu'il appartient à l'administration d'apprécier , sous le contrôle du juge de l'impôt.

La Résidence effective.ne permet pas de retenir un logement qui n’est utilisé que de façon temporaire ou épisodique. Lorsqu'un doute subsiste, le contribuable est tenu de prouver par tous moyens l'effectivité de la résidence. 

En conclusion il doit s’agir du centre de vos intérêts professionnels et matériels.

1^er moyen : Dès lors que les textes NE PREVOIENT AUCUNE CONDITION DE DUREE D’affectation à la résidence principale ( 6 mois ou moins suffisent), l’exonération est acquise si vous prenez toutes les précautions pour déclarer aux tiers cette résidence dont vous envisagez la vente comme votre résidence principale. Il vous appartiendra par exemple de domicilier à cette adresse vos comptes bancaires ( l’administration a accès à un fichier central dénommé FICOBA qui recense tous les comptes bancaires et qui ne pourra réfuter que vous avez déclaré vos comptes en résidence principale à cette adresse).

2^ème moyen de loin le plus efficace : Si vous avez le temps d’attendre un peu , déposez votre dernière déclaration de revenus au centre des impôts du ressort du lieu du bien dont vous envisagez la cession . Ce moyen est imparable, il faudrait pour y faire échec  que  l’administration utilise la procédure de répression des abus de droits qui est utilisée à peine 100 fois par an en France pour des affaires à enjeu fiscal important et qui est une procédure lourde ….pour l’administration , source de nombreuses erreur de procédure.

3^ème moyen : Multipliez les déclarations aux tiers indiquant votre changement de résidence au lieu du bien vendu dès lors que votre dernière déclaration n’y a pas été déposée . Par exemple il existe un service public sur internet ou vous pouvez déclarer votre changement d’adresse en une seule fois à tous les organismes …sociaux , impôts , Trésor . Administrations diverses etc…)Rien ne vous interdit de décider de changer de domicile après la date de dépôt de votre dernière déclaration. Par exemple déclaration Juin 2011 , changement déclaré septembre 2011 et vente janvier 2012 .

 

Pénalités fiscales et mention expresse

MENTION EXPRESSE.. Article 1727.II du CGI .          CONSEIL . USEZ EN !!!

 

Dans l’exposé qui suit il n’est pas question d’exposer des éléments faisant novation sur ce point , mais de souligner un droit très souvent négligé si ce n’est ignoré et à tout le moins quasiment inutilisé par les contribuables.

 

Ce droit acquit en faveur des contribuables peut ; à condition qu’ils en fassent la demande par une mention dans leurs déclarations ; les garantir en cas de rappel d’impôt l’absence totale de toute pénalité et d’un crédit financier gratuit.

 

Souvent par crainte référentielle, comme on vient de le souligner sans fondement,  et devant un doute ou une incertitude concernant la réglementation fiscale, les contribuables ne font pas usage de ce droit et portent directement en prenant un risque ;  sur leur déclarations , des éléments  (frais réels TS, dépenses ouvrant droit à crédit d’impôt etc….) pour lesquels ils n’ont pas la certitude absolue d’être en droit de le faire.

Dans de tels cas de bonne foi patente il arrive malheureusement que l’administration usant de son droit de contrôle procède à des rectifications des impositions souvent justifiées parfois moins pour divers motifs de respect des procédures et d’obligation de motiver ses prétentions précisément .

Le pauvre contribuable peut donc se retrouver ainsi avec un rappel d’impôts majoré des intérêts de retard au taux de 0,4 % par mois de retard et d’une majoration complémentaire de 10 %.

Il est pourtant grandement simple d’éviter ces dernières sanctions en précisant dans les déclarations concernées ou dans une note annexée les motifs de droit ou de fait qui justifieraient la position retenue par le redevable lors de sa déclaration.

L’administration conserve bien entendu dans ce cas le droit de pouvoir effectuer des rappels d’impôt, mais cela sans majoration ni pénalité de retard.

On peut préciser en outre que ce faisant et compte tenu des délais de traitement des impositions        (l’administration ne peut rectifier qu’une imposition mise en recouvrement  sinon il n’y a pas rectification) et du délai que prendra le service des impôts pour éventuellement contester les éléments déclaré, il peut se passer très aisément une paire d’année minimum, ce qui conduit en fait le contribuable à bénéficier d’un crédit gratuit.

 

CONCLUSION :

N’hésitez pas à user de votre droit, faites-le en grand nombre et vous ne pourrez qu’en sortir gagnant et l’État devra se priver de la manne des pénalités pour un montant d’autant plus important que le nombre de contribuables à en profiter sera grand.

Cela établirait d’autres rapports avec l’Administration et conduirait peut être à un certain embouteillage de ses services pour traiter ces demandes.

Cela est son problème . Compte tenu de ses effectifs qui ont déjà diminué de près de 14 000 agents en 7 ans sur 78000 en 2003, elle aurait sans doute prévoir un temps d’adaptation.

Il faut souligner que les contribuables ont déjà participé généreusement à des économies de personnels de l’État par la souscription de leurs déclarations par la voie internet (bénéfice : 6000 agents).

Ainsi le principe de la mention expresse ne devrait pas en fait lui causer un lourd accroissement de ses  tâches administratives si tout un chacun se mettait à en user.

Cela serait même civique puisque cela créerait peut être quelques emplois et un peu moins de chômage ?

Le droit de contester le fisc !

DROITS DU CONTRIBUABLES ; Ses voies de recours en cas de proposition de rectification suite à contrôle sur pièces.

Il faut distinguer les procédures de vérifications fiscales (vérifications de comptabilités sur place ou examen de  de situation fiscale personnelle effectués par des inspecteurs , des  simples contrôles des dossiers des particuliers effectués depuis le SIE plus communément connu centre des impôts

 

Ce type de contrôles que subissent plus de 400 000 contribuables par an est à tort ressentit comme une véritable vérification ,et les pouvoirs de l’administration sont d’autant plus limités en l’espèce.

 

Encore faut-il se défendre et savoir comment.

Souvent désemparés face à une proposition de rectification 2120 (n° de l’imprimé en haut à droite de la 1^ère page) les contribuables se sentent à priori coupables et sont de ce fait soumis à la pression des contrôleurs.

En règle générale cela commence par une lettre de demande de renseignement (n° de l’imprimé en haut à droite 751 ou 754)

Cette demande qui laisse au contribuable un délai minimum de 30 jours pour répondre doit être suivie après la réponse du contribuable dans les délais , d’un courrier de l’administration dans le délai de 60  jours au plus , sinon l’examen est clos.

Il s’agit d’une position formellement admise par l’administration qui s’impose à elle .

Il ne faut pas se faire d’illusions , si le service des impôts a envoyé « sa première cartouche » c’est qu’il a déjà  l’intention de passer à la phase de proposition de rectification par lettre 2120.

Cette lettre laisse au contribuable la possibilité d’user d’un droit de réponse dans un délai prorogé de 30 jours soit 60 jours en tout et il ne faut pas hésiter à en faire la demande par courrier recommandé.

Le service des impôts est dans l’obligation d’attendre .

Après réponse , l’administration répond aux observations par lettre 3926 ( en haut à droite toujours).

Cette réponse clos la procédure de rectification et ne laisse plus au contribuable que le loisir de répondre sur les pénalités appliquées.

Après l’administration peut donc mettre en recouvrement les droits rappelés et l’avis de taxation parvient au contribuable dans un délai de 3 mois en général.

Dans le cadre de la procédure contradictoire , le contribuable dispose de droits importants et la fin de la procédure de rectification ne met pas fin aux possibilités de recours du contribuable.

 

En cas de désaccord et il ne faut pas hésiter à se défendre et à agir et ne pas se laisser influencer par le contrôleur , (celui-ci ne poursuit qu’un seul but , des résultats statistiques en nombre suffisant pour satisfaire son chef).

En effet , si vous avez le moindre doute , il s’agit dans un premier temps de bien respecter les délais de réponse pour que l’administration continue à supporter la charge de la preuve et deuxièmement ne jamais donner son accord , car vous n’y gagnez rien, pas d’indulgence ni de remise à attendre.

Ainsi après recouvrement vous pouvez déposer une réclamation en lettre recommandée avec AR et de demander le sursis à paiement (article L.277 du LPF)  en en demandant accusé réception.

Le Trésor ne peut plus vous demander de payer avant la fin de la procédure contentieuse soit au maximum après décision du Tribunal administratif , (durée minimum 3 ans )

L’administration dispose d’un délai minimum de 6 mois pour répondre .

Après réponse de l’administration , il est de votre intérêt puisque le sursis est acquis de saisir par un recours le tribunal administration par un mémoire (exposé des faits ) en 4 exemplaires avec copie de la 2120 et de votre réponse.

Toute cette procédure est écrite.

CETTE PROCEDURE EST GRATUITE est-il n’est nul besoin de se faire assister par un Avocat.

Tout le monde est capable de se défendre.

Lors de l’audience il est conseillé de vous y déplacer et de ne pas être impressionné, le Juge Administratif est indépendant et c’est un magistrat toujours convivial qui pratique le dialogue toujours avec humanité.

Dans un délai de 2 à 3 semaines vous recevez le jugement.

 

CONCLUSION.

Pourquoi se priver de ces recours, certes c’est long , mais vous ne payez rien en attendant et il faut savoir que ces recours au Tribunal sont victorieux dans près de 70 % des cas.

La charge de la preuve et le fisc

LA CHARGE DE LA PREUVE ET L’ABSENCE D’INTERET A ACCEPTER LES RECTIFICATIONS.

Dans la généralité des propositions de rectification faites par l’administration dans le cadre d’un contrôle de cabinet dit sur pièces par un contrôleur suivi d’une lettre 2120 ou de vérification de comptabilité par un inspecteur conclue par une lettre 3924 ( n° de l’imprimé en haut à droite) , l’administration a recours à la procédure de rectification contradictoire (PRC) à distinguer des procédures d’office plus exceptionnelles ( taxation d’office pour défaut de déclaration après mise en demeure ou évaluation d’office pour défaut de déclarations professionnelles individuelle ou comptabilité jugée irrégulière).

Ainsi en PRC c’est à l’administration qu’incombe la charge de la preuve et la motivation de ses prétentions.

Il est important pour le contribuable de bien veiller aux délais de réponse liés à la procédure pour conserver cet avantage qui en cas de contestation devant le juge de l’impôt (Tribunal administratif TA : recours gratuit sans obligation d’avocat) met le redevable en situation de force.

Il arrive effectivement fréquemment que l’administration dans ses propositions de rectification motive ses rappels ainsi «  vous n’avez pas fourni la preuve de ….ou vous n’avez pas apporté de justifications jugées suffisantes……ou vous ne démontrez pas que ….. Ou plus fréquemment …..Vous pouvez justifier par tout mode de preuve….»

Cette méthodologie est erronée car il n’est pas besoin d’être féru de sémantique pour analyser ces motivations comme un renversement de la charge de la preuve irrégulier au détriment du contribuable.

C’est à l’administration au vu des éléments présentés par le redevable d’apporter la preuve que les justifications fournies ne constituent pas des justifications et non qu’elles n’apportent pas la preuve sollicitée à tort.

C’est au service des impôts de démontrer en le prouvant que les pièces produites lui permettent de justifier ses rectifications alors que les formulations ci-dessus souvent employées maladroitement confirment la production d’éléments mais les rejeter comme non probante relève d’un détournement de procédure.

Il arrive par exemple qu’un contribuable ayant opté pour les frais réels et en qualité de non commerçant astreint à la tenue d’une comptabilité, déduise des frais estimés sur des bases objectives.

Le service des impôts tout en soulignant la possibilité de présenter tous modes de preuve rejette fréquemment ces explications au motif qu’elles ne sont pas étayées par des factures.

Cela est particulièrement réducteur et critiquable et ne saurait prospérer au contentieux administratif.

Il ne faut pas se décourager. En général l’administration commence par des lettres n° 754 non contraignantes laissant un minimum de 30 jours pour répondre et dans la plupart des cas poursuivent par une proposition de rectification n° 2120 laissant 30 jours pour répondre. Il faut noter que le contribuable dispose de la possibilité expressément mentionnée dans ce document de demander un délai supplémentaire de 30 jours pour répondre, ce qui ne l’empêche pas en sus de présenter déjà des observations.

Il a été observé que le service des impôts considère à tort la procédure de rectification clôturée et adresse de façon prématurée une lettre n° 3926 de « réponse aux observations du contribuable ».  C’e vice de procédure annule la procédure de rectification.

Sinon, après réponse définitive du redevable et réponse 3926 du service confirmant en totalité ou partiellement les rappels, il n’y a plus en pratique qu’à attendre les avis de mise en recouvrement et de présenter une réclamation en insistant sur le principe erroné du reversement de la charge de la preuve en demandant le sursis à paiement prévu par l’article L.277 du LPF ( livre des procédures fiscales ) qui suspends le recouvrement jusqu’à décision du TA. L’administration dispose d’un délai de 6 mois pour répondre en général dans le même sens que le service car l’instructeur réel de la réclamation est l’agent ayant procédé aux rappels.

Si elle répond dans ce délai ou passé ce délai ;  le TA peut être saisit ( dans les 2 mois de la réponse si celle-ci intervient , sinon pas de délai de saisine et possibilité de prescription)

Le TA se prononce après les différents mémoires produits ( toujours en 4 exemplaires) en général dans le délai de 1 à 2 ans maximum avec mise à la charge de l’Etat des indemnités de dommages et intérêt ; condamnation aux dépens ( article 700 du NCPC).

CONCLUSION

Contribuables défendez-vous et usez de vos droits et ne vous laissez pas faire , le juge administratif est indépendant de l’administration.

Certes cette procédure est longue  ( en tout près de 3 ans ), mais lorsque l’administration a indument renversé la charge de la preuve et maintien de façon abusive ses prétentions c’est le seul moyen d’en sortir , à moins bien entendu que le contribuable préfère régler avant des impositions indues .

 

Faut-il déclarer une succession en dessous d'un actif net de 1 400 000 € ?

Suite à un décès est-il nécessaire de déposer une déclaration 2705 de succession en l’absence d’actif net taxable ?

Beaucoup de gens suite à cet événement douloureux s’imaginent que cette formalité est obligatoire que des droits soient dus à l’Etat ou non ou tout simplement parce qu’ils ignorent si tel est le cas ou non.

Certes il existe des seuils minimum en dessous duquel les héritiers sont légalement dispensés de déposer la déclaration 2705 au service des impôts des entreprises ; qu’il s’agisse d’une succession en ligne directe ou non.

Il faut tout d’abord retenir qu’une déclaration 2705 n’est qu’un document fiscal et n’emporte de conséquences qu’en la matière.

Au plan civil, une succession est ouverte dès le décès et la transmission des biens est effective à cette date. Le défunt n’est plus propriétaire de rien à sa mort,  et la transmission s’opère immédiatement du simple fait des règles du Droit civil.

Au regard du fisc comme en matière de déclaration de revenu il n’y a donc aucun risque à ne pas déposer de déclaration 2705 si le calcul des parts héréditaires reçues par chaque héritier est en inférieur au montant taxable.

Pour être simple nous citerons le cas général d’une succession qui représente la très grande majorité des situations dans laquelle les époux tout 2 âgés de plus de 61 ans et moins de 71 ans,  étaient mariés sous le régime de la communauté légale, sans donation entre époux, sans donation antérieures de moins de 6 ans aux enfants . Monsieur décède entre le 1/1/2011 et le 30/6/2011 et laisse son épouse et 2 enfants issus de leur union.

Les époux possédaient un patrimoine commun de 1 400 000 €

Actuellement compte tenu des abattements applicables et en présence d’un tel actif de communauté, l’actif de succession est donc de 700 000 €. (La moitié)

L’épouse survivante recueille ¼ en pleine propriété soit 175 000 € plus l’usufruit du solde pour une valeur de 40 % soit (750 000 – 187 500 €) = 210 000 € soit au total 385 000 €. Le conjoint n’étant pas taxable aux droits de successions quel que soit la part recueillie, aucun droit n’est dû à l’Etat.

Les enfants recueillent le solde soit  315 000 € soit 157 500 € non taxables  également car abattement de 159 325 € en 2011 pour chacun non apuré .

Bien entendu le notaire s’il intervenait rédigerait des attestations immobilières en présence d’immeubles dans la succession, mais celle-ci serait à nouveau établie au 2ème décès , doublant ainsi inutilement les frais si les enfants et l’épouse lors du décès du père n’ont pas l’intention de vendre un immeuble du vivant de leur mère .

L’intervention du notaire,  dans cette hypothèse, serait la seule génératrice de frais qui peuvent être évalués à environ 12 000 € pour un tel actif.

L’Etat ne percevant rien en deçà dudit actif dans l’hypothèse citée ,aucun risque ni sanction ne sont induits de ce fait et il apparaît inutile de déposer une 2705.

Les héritiers n’ont rien à craindre en s’abstenant de leur obligation déclarative qui n’a donc qu’un caractère théorique.

Au plan statistique il est bon de savoir qu’actuellement seules 3 % des successions sont taxables et 30 % des successions donnent lieu à déclaration 2705 par un office notarial.
Il y a bien sûr à retenir dans cet « excès » de nombre de déclaration des situations dans lesquelles les héritiers ont l’intention de liquider une partie du patrimoine du vivant du conjoint survivant et donc pensent à tort qu’une attestation de propriété constatant,  à la conservation des hypothèques,  le transfert écrit du droit de propriété est nécessaire pour permettre la vente future , le cout de cette attestation étant intégré aux émoluments du notaire lors de la déclaration 2705 .

Mais là aussi il y a danger car la valeur déclarée si elle est inférieure à la valeur de vente générera un impôt sur la plus-value , alors qu’attendre la vente pour rédiger cette attestation permettra de donner des valeurs équivalentes entrainant l’exonération de l’impôt de plus-value.

Mentions de l'auteur :

Francis LE POIZAT

FACE AU CONTROLE FISCAL... CONSEILS !

Une idée répandue est de croire que le vérificateur (vérification de comptabilité ou ESFP) ou le contrôleur (contrôle sur pièces des dossiers communs) ne sont pas de mauvais bougres.

En fait il y a du vrai, ce sont des êtres humains, mais une fois revêtue l’habit d’inquisiteur fiscal, seule compte » votre bien, mais tout votre bien ».

C’est même pire tout devient subjectif et le fait que les sommes qui vous sont réclamées soient dues ou non , payées ou non , n’a aucune importante .

Le ministre de l’économie et du budget ( post CAHUZAC) a confirmé par  fanfaronnade ce fait en faisant une annonce fracassante il y a peu de temps en indiquant que le contrôle fiscal SE CHIFFRAIT à 18 MILLIARDS D’EUROS pour 2012 !

Bien entendu il s’agit d’un chiffre brut qui ne tient pas compte des contentieux favorables au redevable et des sommes jamais recouvrées tant elles peuvent atteindre l’invraisemblable (exemple un de mes clients taxé sur 200 000 € de droits et 800 0000 € de pénalités ! comment( espérer le recouvrement ?) Ce n’est pas le but !

In fine les « statistiques chères et uniques préoccupation du fisc aboutissent à un recouvrement effectif d’environ ¼ des sommes réclamées soit pour 2012 au mieux 4 milliards d’euros après des décennies de souffrance des redevables concernés car le recouvrement dure …….dure et dure .DUR !

Cet objectif statistique ne doit jamais être perdu de vue dès l’annonce d’un contrôle du fisc et contrairement aux idées répandues , méfiez-vous de lui dès l’abord .

VOS INTERÊTS NE SONT PAS LES SIENS .

1^ère chose à faire ? NE JAMAIS VOUS OPPOSER AU CONTRÖLE TE ACCEPTEZ-LE ! MAIS RESTEZ SUR VOS GARDES EN EVITANT DE TROP EN DIRE ET D’ÊTRE NAÏF; Toutes les questions posées sont toujours négatives pour vous .

2^ème chose : veillez très précisément au respect des règles de procédure car il suffit que vos droits n’aient pas été en partie respectés pour annuler l’ensemble des prétentions du fisc.

3^ème chose : savoir que vos objectifs « 0 » rappels ne sont pas ceux du fisc qui envers et contre tout est capable de vous proposer l’indéfendable et des rappels injustifiés ou comme disait un vérificateur de ma connaissance « purement techniques , bien qu’irréalistes » et parfois sans base légale ( aucun texte fiscal pour justifier la rectification)

4^ème chose : savoir que la meilleure défense est la prévention au niveau du début du contrôle plutôt que d’attendre que les rappels soient notifiés et mis en recouvrement , car il y a d’innombrables pièges comme ceux qu’utilise le fisc que vous pouvez lui mettre sous les pieds s’il abuse , ce qui hélas est coutume .

CONCLUSION : Méfiance et faites-vous assister dès le démarrage par un professionnel , cela vous coutera moins in fine qu’après que la messe soit dite.

Delai de saisine du Tribunal administratif

DELAI DE SAISINE DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF

En toute matière relative à une revendication auprès d’une administration, une réclamation préalable est obligatoire.

En cas de réponse concluant à un rejet express, un délai de saisine de 2 mois pour saisir le Tribunal Administratif est laissé au justiciable et la décision doit le mentionner. A défaut de cette mention on se trouve dans la même situation que celle qui suit.

L’administration n’ayant pas répondu dans le délai de 6 mois (administration fiscale) ou 2 mois (cas général), ou n’ayant pas indiqué le délai de saisine on doit donc considérer qu’il s’agit d’un rejet implicite.

Quel est dans ce cas en l’absence d’information,  le délai limite pour saisir le Tribunal administratif compétent en toute matière opposant un citoyen à une décision administrative ?

Aux termes des articles R.421-2 du code de justice administrative « Sauf disposition législative ou réglementaire contraire, le silence gardé pendant plus de deux mois sur une réclamation par l'autorité compétente vaut décision de rejet. Les intéressés disposent, pour se pourvoir contre cette décision implicite, d'un délai de deux mois à compter du jour de l'expiration de la période mentionnée au premier alinéa ».

On a donc vu les administrations dans leurs mémoires en réplique aux mémoires des justiciables déposés à l’appui de leurs recours, soulever cette exception de forclusion pour  des instances ouvertes après ce délai de deux mois. 

Mais fort heureusement le législateur a prévu une disposition de protection du réclamant dès lors que celui-ci n’avait aucune information sur l’existence de cette limite pour agir.

L’article R.421-5 du code de justice administrative précise « Les délais de recours contre une décision administrative ne sont opposables qu'à la condition d'avoir été mentionnés, ainsi que les voies de recours, dans la notification de la décision ».

La loi n° 2000-321 du 12/4/2008 relative aux droits des citoyens dans leurs relations avec l’administration indique en son article 19 « que toute demande adressée à une autorité administrative doit faire l’objet d’un accusé réception………les délais de recours ne sont opposables à l’auteur d’une demande que lorsque l’accusé réception ne lui a pas été transmis ou ne comporte pas les indications prévues »

Ainsi en l’absence de toute réponse de l’administration et à fortiori d’accusé réception,  les allégations de forclusion de l’administration concernant la forclusion d’une requête est dénuée de tout fondement Il y a lieu de noter que les rédacteur des mémoire en réplique de l’administration son sur certaines question particulières rédigées par des administrateurs civil , et ceux-ci issu de l’ENA ne peuvent argumenter de leur incompétence ou de leur ignorance ou de leur erreur pour présenter de tels arguments inconsistants qui n’honorent pas leur administration car il n’y a aucun doute que les rédacteurs concernés connaissent très précisément les règles en la matière qui sont par ailleurs celles appliquées en matière fiscale lorsque l’administration ne répond pas à une réclamation sans en accuser réception dans les formes et qui sont parfaitement connues par les Juges administratifs.

                       

CONCLUSION : Il n’y a donc pas de possibilité d’opposer la forclusion du recours devant le Tribunal administratif d’un justiciable, même si le délai de deux mois est dépassé en cas de rejet implicite d’une réclamation dès lors qu’aucune information sur ledit délai n’a été donnée à l’intéressé.

Toute la question est donc de connaître en fait la limite maximum du dépôt d’une requête.

Passé ce fameux délai de deux mois peut-on déposer une requête sans limite de temps ?

La réponse est simple, il s’agit en fait de se référer aux règles de la prescription triennale, quinquennale, décennale etc. Mais cela est un autre sujet.

Contester la valeur vénale immobilière

EN CAUSE PAR L’ADMINISTRATION FISCALE DES VALEURS ou EVALUATIONS DES BIENS DECLAREES EN SUCCESSIONS, EN DONATIONS OU A L’ISF ou  DEBAT DU POT DE TERRE CONTRE LE POT DE FER .

Cette procédure peu connue de tout un chacun est pourtant utilisée par l’Administration et  sans véritable discernement pour conclure à la remise en cause des valeurs vénales des biens immobiliers déclarées dans les actes ou déclarations ( successions , donations , ISF). De nombreuses erreurs de procédure ou des erreurs sur le fonds  sont souvent commises.

Aux termes de l’article L.17 du LPF (livre des procédures fiscales) «  ... l’administration des impôts peut rectifier le prix ou l’évaluation d’un bien ayant servi de base à la perception d’une imposition lorsque ce prix ou cette base paraît( ?) inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations. ... »

Cette substitution est un principe de droit confirmé par la Cour de Cassation de façon permanente qui a précisé que l’Administration fiscale était autorisée à déterminer la valeur vénale de biens immobiliers en retenant des termes de comparaison intrinsèquement similaires sans qu’ils soient strictement identiques.

Cette  méthode d’évaluation par comparaison a été confortée par de multiples arrêts de la Cour de cassation

Or ces termes de comparaison sont issus de bases de données informatiques consultables en temps réel que l’administration est la seule à avoir accès et à maitriser totalement dès lors que celles-ci n’ont pas d’accès public pour les motif allégués de secret professionnel et de respect de la vie privée ( ces sources sont toutes nominatives). Il s’agit principalement d’ outils logiciels  nommés BNDP (banque nationale de données patrimoniales) et ŒIL (observatoire des évaluations immobilières locales)qui couplés  avec les logiciels de cadastre indiquant la composition des biens telle qu’elle résulte des déclarations modèle H souscrites par les contribuable lors de la révision foncière de 1970 à 1974 ou après achèvement des constructions nouvelles depuis , donne une vue redoutablement précise des biens ;  surface habitable , nombre de pièces , éléments de confort , SB , WC en nombre , catégorie cadastrale , (de ruine à luxe) etc….

Même les notaires ne disposent pas de l’intégralité de ces éléments.

Il s’agit sans conteste d’une atteinte au principe juridique de l’égalité des armes qui devrait à terme , permettre une consultation publique ou de revendiquer l’ annulation des procédures pour ce motif .

La tentation est forte pour la « caste » des inspecteurs de fiscalité immobilière et patrimoniale, dont votre serviteur a fait partie, de « sélectionner » bien entendu les termes de comparaison qui confortent  la démonstration que l’on veut faire, « miraculeusement » justifiée par les exemples mis en lumière.

Cet état de faiblesse du redevable peut fort heureusement donner lieu à contestation favorable car il existe des failles sérieuse dans cette mécanique bien huilée que les « sachant » sont seuls à connaître car ayant fait partie de ce groupe de  privilégiés.

Les contribuables et leurs conseils ne sont pas souvent au fait des règles procédurales et passent à côté d’une défense potentiellement victorieuse compte tenu des erreurs des agents de l’administration forts de leur puissance et qui peuvent être tenté souvent d’en abuser et de se laisser aller à une certaine « légèreté...

-1- Ainsi , les termes de comparaison cités doivent toujours concerner des mutations antérieures au fait générateur de l’impôt au nombre de 3 minimum et ne pas être le bien en cause lui même . Il arrive fréquemment, ( je l’ai vu) que le prix de vente du bien lui-même soit cité pour prétendre démontrer l’insuffisance. Exemple réel constaté (  chiffres exacts) en matière d’ISF : vente du bien 2 000 000 € le 1/7/2010 et évalué au 1/1/2008 et 2009 pour  700 000 €. Insuffisance taxée 1 300 000 € . Un recours contentieux serait victorieux pour vice de procédure aux motifs que le bien ne peut être comparé à lui-même et que les termes cités devant être impérativement antérieurs au fait générateur ( 1/1 de chaque année) le dégrèvement est assuré car c’est un principe confirmé par la jurisprudence .

Et cela sans citer les nombreuses autres erreurs de procédure qu’il serait trop volumineux d’exposer ici.

-2- Autres éléments d’argumentation que les défenseurs omettent de vérifier, c’est que de très lourdes erreurs sont commises dans la citation des termes de comparaison par l’inspecteur. En effet la contenance cadastrale telle qu’elle résulte de la « vieille » révision foncière de 1974 n’a  très souvent pas fait l’objet d’une réactualisation malgré les changements effectués par les propriétaires qui depuis ont souvent rénové les logements en cause en en modifiant le classement ou la consistance ou le confort, le faisant passer de modeste à luxe parfois (chose fréquentes dans le « triangle d’or des Alpilles (13).

Les biens en cause ont parfois tellement évolué que même les surfaces habitables ont été modifiées tant les additions sans permis sont fréquentes .

Partant en comparant sur la base du prix au m² ces termes qui lorsqu’ils sont cédés ( par exemple bien de standing) à celui dont on veut remettre en cause la valeur  (par exemple bien de catégorie normale) les inspecteurs comparent ce qui n’est pas comparable et aboutissent à une surestimation substantielle  de la valeur qu’ils déterminent car bien entendu le prix au m² des éléments de comparaison ne correspond pas à celui qu’on prétend évaluer.

 

CONCLUSION :

Lorsque confronté à telle situation vous vous sentez désemparés , n’hésitez pas à contester en allant vous-même sur place contrôler l’exactitude des termes cités. Vous verrez vous serez surpris.