EN CAUSE PAR L’ADMINISTRATION FISCALE DES VALEURS ou EVALUATIONS DES BIENS
DECLAREES EN SUCCESSIONS, EN DONATIONS OU A L’ISF ou DEBAT DU POT DE
TERRE CONTRE LE POT DE FER .
Cette procédure peu connue de tout un chacun est pourtant utilisée par l’Administration
et sans véritable discernement pour conclure à la remise en cause des
valeurs vénales des biens immobiliers déclarées dans les actes ou déclarations
( successions , donations , ISF). De nombreuses erreurs de procédure ou des
erreurs sur le fonds sont souvent commises.
Aux termes de l’article L.17 du LPF (livre des procédures fiscales) «
... l’administration des impôts peut rectifier le prix ou l’évaluation d’un
bien ayant servi de base à la perception d’une imposition lorsque ce prix ou
cette base paraît( ?) inférieur à la valeur vénale réelle des biens
transmis ou désignés dans les actes ou déclarations. ... »
Cette substitution est un principe de droit confirmé par la Cour de
Cassation de façon permanente qui a précisé que l’Administration fiscale était
autorisée à déterminer la valeur vénale de biens immobiliers en retenant
des termes de comparaison intrinsèquement similaires sans qu’ils soient
strictement identiques.
Cette méthode d’évaluation par comparaison a été confortée par
de multiples arrêts de la Cour de cassation
Or ces termes de comparaison sont issus de bases de données
informatiques consultables en temps réel que l’administration est la seule à
avoir accès et à maitriser totalement dès lors que celles-ci n’ont pas
d’accès public pour les motif allégués de secret professionnel et de respect de
la vie privée ( ces sources sont toutes nominatives). Il s’agit principalement
d’ outils logiciels nommés BNDP (banque nationale de données
patrimoniales) et ŒIL (observatoire des évaluations immobilières
locales)qui couplés avec les logiciels de cadastre indiquant la
composition des biens telle qu’elle résulte des déclarations modèle H
souscrites par les contribuable lors de la révision foncière de 1970 à 1974 ou
après achèvement des constructions nouvelles depuis , donne une vue
redoutablement précise des biens ; surface habitable , nombre de
pièces , éléments de confort , SB , WC en nombre , catégorie cadastrale , (de
ruine à luxe) etc….
Même les notaires ne disposent pas de l’intégralité de ces éléments.
Il s’agit sans conteste d’une atteinte au principe juridique de
l’égalité des armes qui devrait à terme , permettre une consultation
publique ou de revendiquer l’ annulation des procédures pour ce motif .
La tentation est forte pour la « caste » des inspecteurs de
fiscalité immobilière et patrimoniale, dont votre serviteur a fait partie, de
« sélectionner » bien entendu les termes de comparaison qui
confortent la démonstration que l’on veut faire, « miraculeusement »
justifiée par les exemples mis en lumière.
Cet état de faiblesse du redevable peut fort heureusement donner lieu à
contestation favorable car il existe des failles sérieuse dans cette
mécanique bien huilée que les « sachant » sont seuls à connaître
car ayant fait partie de ce groupe de privilégiés.
Les contribuables et leurs conseils ne sont pas souvent au fait des règles
procédurales et passent à côté d’une défense potentiellement victorieuse compte
tenu des erreurs des agents de l’administration forts de leur puissance et qui
peuvent être tenté souvent d’en abuser et de se laisser aller à une certaine
« légèreté...
-1- Ainsi , les termes de comparaison cités doivent toujours concerner des mutations
antérieures au fait générateur de l’impôt au nombre de 3 minimum et ne
pas être le bien en cause lui même . Il arrive fréquemment, ( je
l’ai vu) que le prix de vente du bien lui-même soit cité pour prétendre
démontrer l’insuffisance. Exemple réel constaté ( chiffres exacts)
en matière d’ISF : vente du bien 2 000 000 € le 1/7/2010
et évalué au 1/1/2008 et 2009 pour 700 000 €. Insuffisance
taxée 1 300 000 € . Un recours contentieux serait victorieux
pour vice de procédure aux motifs que le bien ne peut être comparé à
lui-même et que les termes cités devant être impérativement antérieurs au fait
générateur ( 1/1 de chaque année) le dégrèvement est assuré car c’est un
principe confirmé par la jurisprudence .
Et cela sans citer les nombreuses autres erreurs de procédure qu’il serait
trop volumineux d’exposer ici.
-2- Autres éléments d’argumentation que les défenseurs omettent de
vérifier, c’est que de très lourdes erreurs sont commises dans la citation
des termes de comparaison par l’inspecteur. En effet la contenance
cadastrale telle qu’elle résulte de la « vieille » révision
foncière de 1974 n’a très souvent pas fait l’objet d’une
réactualisation malgré les changements effectués par les propriétaires qui
depuis ont souvent rénové les logements en cause en en modifiant le classement
ou la consistance ou le confort, le faisant passer de modeste à luxe parfois
(chose fréquentes dans le « triangle d’or des Alpilles (13).
Les biens en cause ont parfois tellement évolué que même les surfaces
habitables ont été modifiées tant les additions sans permis sont fréquentes .
Partant en comparant sur la base du prix au m² ces termes qui
lorsqu’ils sont cédés ( par exemple bien de standing) à celui dont on veut
remettre en cause la valeur (par exemple bien de catégorie normale) les
inspecteurs comparent ce qui n’est pas comparable et aboutissent à une
surestimation substantielle de la valeur qu’ils déterminent car bien
entendu le prix au m² des éléments de comparaison ne correspond pas à celui
qu’on prétend évaluer.
CONCLUSION :
Lorsque confronté à telle situation vous vous sentez désemparés , n’hésitez
pas à contester en allant vous-même sur place contrôler l’exactitude des termes
cités. Vous verrez vous serez surpris.
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